2001年7月，方先生花了264 982元，在位于松江区九亭镇涞亭南路的奥林匹克花园购置了一套商品房，并签定了商品房预售合同。2002年6月28日，开发商按约交房，方先生于当日填写了购房契税纳税申报单，按房价的0.75%将契税交由开发商代为缴纳。开发商还以办理产权证的名义收取了方先生300元手续费。

2002年10月，等着拿产权证的方先生突然发现，开发商在小区内贴出一张公告，要求购房业主再补交房价0.75%的契税。迷惑不解的他在询问后才知道，原来上海市政府自2002年9月1日起，取消了市民购买商品房的契税补贴，要按照房价的1.5%交纳契税。

方先生认为：“我在6月就交了契税，既然开发商许诺代我们缴税，并收取了手续费，那么，因其拖延缴税导致需补交的税款，应由开发商承担。”在多次交涉未果后，方先生将开发商上海奥林匹克置业投资有限公司告上法庭，要求赔偿损失1 978.11元。和他一起递交诉状的还有其他16名业主。

原告律师在法庭上指出，开发商在2002年6月左右收取了原告的契税税款后，作为专业的房地产开发商理应知道原告缴纳契税的义务已经发生，因图自己工作方便，而未及时履行其代理义务，从而导致原告未享受到本该享受的优惠政策，给原告造成了经济损失。开发商过错明显，与原告的损失之间的因果关系明确。

被告方代理律师认为，2002年6月，方先生及其他大部分业主委托开发商缴税时，都明确知道开发商是集中交房，集中接受委托，集中代缴契税，不可能为其中的业主单独代缴。开发商在收齐了大部分业主的契税后，于9月上旬到房地产交易中心办理缴税手续，应属在合理的时间内完成委托事项;根据2002年9月1日之前松江区房地产交易中心的做法，只有在办理了大产证之后才能缴纳契税，否则不予办理，而原、被告双方《房地产预售合同》约定，在交房后三个月内办理大产证，即在9月28日之前办理大产证，也就是说在2002年9月1日之前因大产证未办出，松江区房地产交易中心是不予办理缴纳契税手续的，因此，开发商的行为也符合行业惯例。

法院认为，虽然业主和房产商之间未签订书面委托合同，但当业主将契税交给房产商，并支付300元产权证代办费，拿到房产商的收据时，双方已实际形成了一种有偿委托合同关系。作为受托人，房产商应按委托人的要求处理委托事项，当某些内容约定不明时，受托人应从维护委托人的利益出发，根据实际情况予以妥善处理。在本案中，开发商虽未明确约定何时完成代缴契税事项，但开发商应从上述角度出发，及时为业主办理纳税申报等手续，不能为了自身方便，收齐全部业主契税后一并办理。在6月28日至8月31日两个月的时间内房产商足以办妥缴税手续，却没有办理，因此其行为存在过错。

其次，虽然本市契税税率一直为1.5%，没有调整过，调整的只是补贴政策，但对于业主而言，由于开发商未能及时缴税，致使业主未能享受到政府补贴，因此，这笔税款为业主的损失，房产商理应予以赔偿。

松江法院一审判决奥林匹克置业公司赔偿方先生经济损失1 987.11元。

2003年4月，上海奥林匹克置业投资有限公司因不满一审法院判决，向一中院提起上诉。他们认为：开发商为业主代缴契税是无偿代理行为;双方在合同中又未约定缴纳契税的期限，因此开发商在9月1日后缴税并不能称为拖延缴税;其次，政府契税政策调整是不可抗力因素，所以过错不在自己身上;奥林匹克花园还指出，根据契税条例规定，业主应在合同签定后10日内缴税，但业主是在纳税义务发生一年多后，才将缴税义务委托给开发商，是业主的拖延造成未能在2002年9月1日前完税的后果。

原告方则指出：首先，2002年6月28日，开发商收取契税款时，同时收取了300元产证代办费，业主委托开发商缴税是有偿代理;其次，双方在预售合同中只约定了办理小产证的时间，未约定缴税时间，故按照政府相关规定，开发商应在房屋竣工后一个月内为业主上缴契税，现开发商未及时缴纳，这种行为存在过错;最后，政府调整契税政策不属于不可抗力。

法院对原告方提出第一和第三点均无异议，但是对第二点，即业主在超过法定缴税期限后才进行委托，而开发商又未在2002年9月1日之前上缴到税务部门，双方对业主需补交契税的损失，是否存在过错持不同意见。

法院认为：根据契税条例第8和第9条规定，业主应在预售合同签定之日起10内向税务机关申报纳税，并在核定期限内缴税。又根据上海市财政局1998年发布的《上海市财政局关于上海市契税征收管理若干问题的通知》第2条和第4条精神，凡发生商品房预售和预售商品房转让的，业主在法定期限内申报缴税后，原则上缴税时间为房地产竣工后一个月内。

由于业主在法定期限内并未履行申报及缴税义务，且在该法定期限后，业主委托开发商代缴契税时，并未约定交纳契税的期限，所以在缴税过程中，契税政策调整的风险首先应由业主承担。但是，由于业主和开发商之间存在有偿委托合同关系，开发商在完成该委托事项时，要注意诚信、谨慎和勤勉义务，而开发商在接受业主委托后，应当明知业主的纳税义务已经发生，却未及时缴税，且在此期间未尽充分注意义务，以致业主未能享受到契税补贴政策，显然，对业主遭受的损失存在过错。因此这部分损失应由双方共同承担。

（责任编辑：小默）