随着我国对房价进行深入的调控，去年我国房价已开始向理性回归。但房价偏高这一现实仍存在，所以今年国家继续对房地产行业进行调控，从税收、金融、土地等多方面继续对房地产行业施压。青地税发[2012]48号（以下简称48号文）也是地方对宏观调控的一个反馈。
       48号文开宗明义。在首段就明确这一政策是根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、国税发[2009]31号（以下简称31号文）等法律法规和规范性文件的基本规定制定。全文共涉及8个问题，其中包括对税务机关的要求，在此挑选5个与纳税人密切相关的问题讨论。
       一、 成本对象确定及报备问题
       由于房地产行业的特殊性，其成本核算通常以一个项目、一个项目分期、一种使用属性等决定。许多房地产企业混淆项目边界，在归集成本费用时，从少缴纳土地增值税、预缴企业所得税的角度，利用成本对象模糊的漏洞进行避税。
       48号文对于这一问题援引31号文第26条有关规定，房企可按照上述原则自行确定成本对象，但由于31号文并未明确要求房企如何将确定好的成本对象告知税务机关，这就使得本条政策是实操性大大减弱。针对这一现状，48号文就提《供房地产开发企业成本对象备案表》，由企业填写，向税务机关报备后生效，之后不得随意变更。对于房企，特别是项目划分较乱的房企就能明确各项费用的归集。
       二、 销售未完工开发产品问题
       房企销售房地产时，有现房销售也有期房销售，在哪一时点确认收入就是很重要的。显然合同是关键，无论是签订《房地产销售合同》还是《房地产预售合同》，都作为收入实现的标志。针对预售收入计算出预计毛利率，当期缴纳企业所得税，开发产品完工后，及时结算计税成本，毛利率相关规定按照31号文第九条即：
        企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
       在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
       48号文强调对于销售未完工部分收入结转处理，因为预售经常会出现开发商私下与业主签订预售合同，收取定金，或者部分乃至全部价款，通过折扣形式与业主达成默契，在项目完工后在实现收入，实现相应的时间价值。针对这一问题，目前尚无很好的方法，48号文也是强调结合第三方信息加以控制。
       因此48号文要求企业年度申报后1月内建立《房地产企业销售未完工开发产品收入结转情况台账》，分门别类确定年度销售收入总额、销售未完工开发产品收入结转的销售收入额、以前年度转入本年的尚未结转销售收入的预售款、本年销售未完工开发产品的预售款、本年调增的计税毛利额、本年转为销售收入的预售款、本年调减的以前年度已调整的计税毛利额、留待以后年度结转收入的销售未完工开发产品预售款等问题。根据不同适用类型，确定不同的毛利率计算方法。
       三、 关于完工产品确认的问题
       房企在确认完工时，考虑到税负问题经常以竣工决算与否作为完工标志，31号文第三条、国税函[2010]201号规定：应以投入使用、办理交付、竣工结算孰早为原则。
       第三条  企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
       (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
       (二) 开发产品已开始投入使用。
       (三) 开发产品已取得了初始产权证明。
       对房地产开发企业开发产品完工条件的确认问题进行了明确。通知指出，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。（国税函[2010]201号）
       这就产生税会差异，因为会计上以企业交付资产(即风险转移)和价款收回的可能性较大(即经济利益流入)等条件具备时结转收入和成本。在48号文中明确，税务机关按照上述政策认定完工，则可采取核定方法来确定相应成本。如取得完工证明或开始投入使用，均需进行结转。这对房企的要求更高，需要多做一次成本结转，即在税法规定完工和会计完工时各进行一次。否则就面临被税务机关核定征收的风险，包含了滞纳金、罚款的税务风险，在今年税收压力较大的情况下，甚至可能被认定定为偷税。因此房企在这方面规范自身行为，正视税会差异，多做一次成本结转，规避相应的税务风险。
       四、 关于收入确认方面的问题
       青岛地税发明了一个新名词—分离式销售模式，根据48号文解释即由其他企业包销或由其关联方销售开发产品。实质上应对应委托销售里的买断式销售模式和包销销售模式，房企将已开发或待开发的楼盘作为标的与其他企业签订销售合同，由其他企业代销。
       由于代销中双发刻意压低交易价格，以期降低税负的现象较多，故48号文要求税务机关调查了解同区域、同地段、相同或类似开发产品的同期或大约同期销售价格，对于销售价格明显偏低的，地税机关可要求房企进行调整。不过48号文并未明确界定何谓价格明显偏低，也未列明哪些属正当理由。
       在增值税、消费税均存在这种描述，虽然“价格明显偏低并无正当理由”没有规范性解释规定，但相关规定给了我们据此判别的标准，我们也可援引用于48号文。
       1、根据《中华人民共和国增值税暂行条例释义》，价格明显偏低没有正当理由是指本条没有作出具体规定。这主要是考虑到实际经济活动的复杂性和多变性，条例无法为此作出预期规定。但是，这并不是说就不存在一些可供参考的适用准则。根据《反不正当竞争法》和《价格违法行为行政处罚规定》等有关法律法规的规定，除了销售鲜活商品、处理有效期限即将到期的商品或者其他积压的商品、季节性降价、因清偿债务、转产、歇业降价销售商品外，如果价格明显偏低出售某种商品，主管税务机关就应该关注，核实纳税人是否具有避税的动机，是否有必要进行纳税调整。
       2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：
       对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
       转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
       3、《国家税务总局关于加强白酒消费税征收管理的通知》（国税函[2009]380号）中第二条规定：
       白酒生产企业销售给销售单位的白酒，生产企业消费税计税价格低于销售单位对外销售价格（不含增值税，下同）70%以下的，税务机关应核定消费税最低计税价格。
       也可以说，生产企业消费税计税价格低于销售单位对外销售价格的幅度或尺度超出30%的，属于“价格明显偏低。