近年来，房价过高及增长过快已成了全社会关注的热点和焦点问题。虽然各级政府调控政策和手段频出，但房价依然居高不下。抑制高房价及房价增长过快可否另辟蹊径？

　　

　　推动高房价及房价过快增长的根本原因，在一个“利”字。

　　

　　围绕房价问题主要有两大利益集团在博弈，一是政府部门，二是房地产开发商。从政府部门角度看，楼市越火爆，房价越高，土地出让的价格就会越高，土地出让金收入就会越多，房地产行业缴纳的税款也就越多，GDP的总量也会越大，可以得到多重利益；从开发商角度看，楼市越火爆，房价越高，毛利率就越大，利润率也越高。由于双方利益趋同，高房价及房价增长过快给双方均带来较大收益，高房价及房价增长过快很难得到控制。

　　

　　如果双方的利益此消彼长，或者随着房价的提高趋向于此消彼长，结果将会大不相同。基于此，通过税收加征抑制高房价及房价增长过快，是一个可以考虑的选择。

　　

　　抑制高房价及房价过快增长的税收调控手段有多种，比如对个人拥有房产征收房产税、开征物业税等；其他方面的调控手段也有很多，如限制购买第三套房、提高房贷利率等等。在此，我们主要探讨通过按照房价加征营业税来增加房地产行业税负、降低利润率，以达到抑制高房价及房价增长过快的效果。

　　

　　加征营业税即在应纳税额的基础上加征一定比例的税额，是调整纳税人负担的一种常用税收调控手段。加征有两种形式。一是加成征收，二是加倍征收。测算表明，加倍征收调节的幅度更大，力度更强。

　　

　　以A企业为例，该企业2012年实现营业收入4.5亿元，假如按当地政府规定，房价5000元/平方米以下不加征，即税率为5%，则税负为14.6%，净利润率17%；从5500元/平方米至50000元/平方米每个级次（见图一，横轴为级次）加征1倍，即从加征1倍至加征14倍。随着房价上升，税负也直线上升，最高达87.6%，而净利润率则在小幅波动中逐步下降，最低仅0.4%。

　　

　　再看税收收入和房地产企业净利润变动情况：房价5000元/平方米时，政府应征的税收收入为6586万元，房地产企业净利润为7646万元；房价从5500元/平方米至50000元/平方米上升时，房地产企业净利润波动很小，最高仅14790万元，比房价5000元/平方米时增长了1.9倍，但税收收入却大幅攀升，最高达394386万元，比房价5000元/平方米时增长了近60倍（见图二）。如此，A企业会主动控制房价，甚至退出房地产行业，何用政府调控！

　　

　　随着加征措施（或其他税收政策）的强力推进，房地产行业将逐渐由暴利转变为微利，并可能带来以下变化：

　　

　　1.全民参与房地产业的形势由热变冷，房地产行业由卖方市场转变为买方市场；为了吸引开发商，政府不断完善各种软硬件环境招商引资；“地王”成为历史，土地在纷纷流拍后不得不降低出让价格，土地成本下降给商品房降价提供了空间。

　　

　　2.房地产开发商难以从提升房价中得到更多利润，转而采取强化内部管理，降低开发成本等措施提高利润率，进而影响钢材、建材等商品价格逐步回落，给商品房降价提供了又一空间。

　　

　　3.投资商纷纷从房地产行业撤资，转而投资利润率更高的科技型、节能型、环保型行业，使行业结构调整到更趋合理的状态。

　　

　　4.房地产业不再是支撑地方财政收入的主要行业，但由于政府引导有力，经济运行更加高效，财政收入增幅比房地产政策调整前有了更大提升空间。

　　

　　5.由于房价趋于平稳且在某些地区有所回落，房地产市场投机者无利可图，拥有多套房产者迫于房产税重负纷纷出售，商品房空置率大幅降低，楼市逐步走上良性发展轨道。

　　

　　此外，如果将“营改增”范围扩大到房地产行业，能在一定程度上起到加大房地产行业税负，降低利润的作用，但很难遏制高房价，因为买房属消费行为，商品房价格畸高绝对属于高消费，征收消费税理所应当。建议在房地产行业“营改增”后，可以采取对高房价征收消费税的措施，抑制房价增长过快。