95%以上城市房价环比下跌，一线城市去库存压力更大

    房价全面下跌 中国楼市或迎来抄底时机

    来源：中国经营报 作者：谭志娟

    全国楼市继续降温，房价跌势仍然不减。从最新官方发布的数据来看，8月70大中城市新房及二手房房价环比上涨城市数均仅剩一个，据统计95%以上的城市都出现了环比下跌。更甚者，一二三线城市房价继续全面下跌，北上广深房价也仍低迷。

    受访地产界人士称，救市政策难以在短期内快速发挥效应，所以成交量难以提振。国庆节前后楼市的成交量可能会有所反弹，但从购房的时机选择上看，目前是一个抄底的时机。

    房价全面下跌

    国家统计局9月18日发布的数据显示，8月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为68个和67个。

    新建商品住宅（不含保障性住房）价格方面，8月份，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，持平的城市有1个，上涨的城市有1个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.1%.二手住宅价格方面，8月份，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，持平的城市有2个，上涨的城市有1个。环比价格变动中，最高涨幅为0.1%，最低为下降1.4%.

    这意味着8月份一二三线城市房价继续全面下跌。对于下跌的原因，上海易居房地产研究院研究员严跃进接受《中国经营报》记者采访时称，房贷环境趋紧下，救市政策难以在短期内快速发挥效应，所以成交量难以提振。

    “对于房企来说，去库存的压力增大，自然会加大降价促销的力度。相比此前3月份以来零零星星的降价做法，目前降价更是一种主动的、全面的降价策略。” 严跃进进一步解释称。

    记者采访获悉，相比二三线城市，一线城市去库存压力更大。来自上海易居房地产研究院监测的数据显示，8月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为15.5、16.5、14.7和14.4个月。除广州外，其余3个一线城市的存销比走势趋同，相比7月份均有所回落。而2013年年末，4个城市的存销比分别为7.6、8.7、9.0和11.9个月。而2014年行情疲软，目前4个城市的存销比数据依然偏大，说明库存去化仍有压力。

    在严跃进看来，相比二三线城市的救市和刺激做法，一线城市在限购限贷政策上依然从严，这使得去化压力总体偏大，房企则会主动采取降价促销的策略。

    其次，房价具有一个周期波动性。去年房价飙升，今年则是一个正常的调整。当然这也意味着一旦政策面和市场面转好，房价止跌反弹的可能性也很大。

    最后，看跌预期的叠加。在看跌预期下，购房者对未来市场并不清晰，所以都有从众的心理，并不积极入市。

    虽然今年以来，多城市放松限购政策，但受访人士称，此政策只能短期起到刺激作用，不能真正刺激楼市需求。

    “限购政策限制了投资需求，但现在这个投资趋势已比较弱了，不可能真正刺激楼市需求，短期起到刺激作用，但最后又回归平淡。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对记者分析称。

    “从目前市场情况看，限购松绑对于成交量的提振是一个缓慢的过程，弱于预期。这说明能够激发购房者入市的政策还没有到位。”严跃进称。

    平安证券有分析师近期调研了武汉房地产市场。他们在调研报告中指出，武汉首次限购松绑效应有限，市场信心未明显改善。

    武汉 7 月18 日首次松绑限购，放开非中心城区及140 平方米以上户型的购房限制。但平安证券分析师调研发现，短期整体销量及大户型走量略有改善，但并不明显，市场信心未有改善。

    目前二次松绑限购已在多地出现，武汉9月23日发布消息，自24日起全面放开中心城区限购。

    但平安证券分析师指出，考虑中心城区销量占全市销量60%以上，预计中心城区放开限购短期仍将对销量有提振作用。

    因为从杭州经验来看，杭州自7月29取消萧山、余杭限购后，8月28日放开主城区限购，当周全市成交环比增长25%，但效应亦逐步减弱。该券商分析师认为，在限贷未有松动前提下，二次松绑效应仍待验证，预计仍仅是短期提振。

    然而，在受访人士看来，限贷将比限购政策更有效果，因为这使得住房需求将得到实质性刺激。

    今年以来已有多个城市放松限购政策，目前坊间又传闻“楼市限贷松绑——房贷还清可享受首套房优惠政策”的消息。不过，截至发稿时，官方未证实此消息。

    一些地方首套房的认定标准出现松动迹象。据报道，9月22日，福州发布最新房地产政策指出，对首套房的认定标准作出调整，提出购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。

    对此，严跃进对记者表示，“房贷还清后的购房者，基本属于有房产资产、二套房贷按揭能力强、个人信用度高的一种群体，此类群体享受购房优惠，值得鼓励。可以让其当领头羊，优先入市，进而鼓励购房者积极跟进。”

    新一轮购房季或将来临

    今年以来，全国楼市降温，一线城市房价也由涨转跌。进入9月，往年的“金九银十”还会有吗？什么时候才是购房好时机？

    虽然今年9月，人们更多的持谨慎态度，但在受访人士看来，虽然国庆节前后楼市成交量可能会有所反弹，但从购房的时机选择上看，目前是一个抄底的时机。

    “从9月份市场行情看，9月住宅成交略好于8月，但反弹力度弱于预期。当然，不排除在10月份会出现成交量的反弹。”严跃进对记者称，从购房的时机选择上看，目前是一个抄底的时机。目前房价跌幅大约在1%的水平。对于一个刚需购房者而言，如果购买100万元的房子，就是可以省下1万元的费用。

    来自上海易居房地产研究院的数据显示，9月1日～20日，该机构监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约601万平方米，环比下跌约2%.

    具体来看，在20个城市中，有9个城市出现了成交环比上升，其中九江成交量的环比增幅最大，约106%.同时，包括东莞、贵阳等部分城市的环比增幅也比较大。反之，襄阳、南京和济南的成交跌幅最大，跌幅分别约为39%、37%和29%.

    记者获悉，上述监测的20个典型城市分别为北京、上海、广州、深圳、天津、济南、青岛、南京、杭州、合肥、长沙、南宁、贵阳、淮安、扬州、九江、襄阳、莆田、东莞和惠州。其中一线城市4个，二线城市9个，三线城市7个。

    虽然9月前20日楼市的成交反弹力度比预期的要低，但严跃进认为，随着房企推盘力度的逐渐加大，9月下旬预计成交量会有一个比较大的拉升。

    杨红旭持类似看法。他认为，自住型购房者（真实需求者），对后市不宜过度悲观，新一轮较好的购房时机，正在悄悄来临。

    首先他从宏观面来分析。一季度经济低迷，GDP增幅只有7.4%，经过持续“微刺激”后，二季度回升至7.5%.一方面，经济企稳，则楼市不易大跌。另一方面，要想进一步保增长，不宜继续打压房地产。

    其次，从市场面看，去年是楼市高潮期，今年明显降温。但发展至当前，降温出现新动向。首先分析成交量。去年3月是本轮楼市上行期的最高点，其后震荡下滑，尤其是今年以来加速下滑。1～7月份，全国商品房销售面积同比下降7.6%，二三线城市下跌约二成，一线城市下跌约三成；其次分析房价。今年1～7月，全国商品住宅成交均价下降1.2%，但一线城市仍然表现为同比上涨。

    杨红旭以7月份为例说明，4个一线城市新建商品住宅成交均价为22428元/平方米，同比增长3.3%，其中北上广深的增幅分别为-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%.但从走势看，房价最高点出现在今年3月，其后震荡回落。

    他还提醒自住购房者目前可以密切关注市场。“一线城市和部分二线城市，从现在开始，在房价上涨拐点来临之前，只要遇到房价下跌二三成的优质品牌开发商的楼盘，就可出手。而在房价上涨拐点出现之后，抢到篮里就是肉。”杨红旭称。

    不过，他同时提醒，全国城市之间市场严重分化，下一轮各地楼市见底及复苏的时间点不同，不宜生搬硬套。请大家密切关注所在城市的市场供求关系、存货变化、政策刺激力度等因素，再决定具体何时入市。

    即将进入10月份，四季度楼市走向怎样？受访人士表示看好。“四季度依然应该被看好。因为四季度是房企冲刺业绩的黄金时期，因为在前三季度业绩不好的情况下，房企在四季度会加大降价的力度。” 严跃进对记者称。

    不过，严跃进同时表示，“当然，不排除部分销售业绩相对好的房企，在销售定价方面会趋于强硬。但总体上以量升价跌为特征，但价格的跌幅或收窄。”

   “金九银十”话房市 刚需购房时机到了吗？

    来源：《财富来了》

    “金九银十”是每年房地产市场销售的旺季，可是今年秋季楼市注定不同于以往。在经历了大半年的成交低潮后，为了完成业绩，各开放商打出价格战，降价促销。面对这样的市场状况，购房者出手买房的时机到了吗？有哪些购房诀窍？本期的节目，我们就一同来聊一聊。首先介绍一下嘉宾，德思勤商业中心总经理谭艳莉女士。

    “金九银十”去库存 开放商大打价格战

    深圳上半年新房市场成交较为低迷，随着传统“金九银十”的到来，不少房产项目纷纷进入推盘周期。据不完全统计，深圳9月共计19个项目预计开盘或加推，其中宝安区和龙岗区所占数量最多，均为6个。业内人士分析指出，目前开发商最有效的策略是以价换量。据调查发现，上海有不少楼盘纷纷给出了额度不等的现金优惠措施，金额从几万到十几、二十万元不等。8月底，万科联手淘宝，推出了“账单抵扣房款”的活动，率先打响去库存营销战。“淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科全国12个城市23个楼盘，直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元”。

    深圳的楼市促销情况是怎样的，是不是有降价？

    深圳布吉某楼盘，该楼盘开盘前，销售人员表示其83平方米的户型均价为1.8万元/平方米起；而正式公布价格时，开发商却表示，去除拓展面积，主流83平方米5房户型均价3.1万元/平方米起。对于这一价格，当时就有不少购房者表示价格太高，高过心理预期，因此弃买。

    9月6日，位于宝安某楼盘加推300套78—123平方米的3至5房单位。据开发商透露，当天加推的300套单位吸引了逾千人到访抢房，而均价1.8万元/平方米的价格也帮助该楼盘当天销售九成。

    谭艳莉：为了能在楼市低迷的时候引起消费者关注，目前有些楼盘也打出了一些优惠信息，大部分集中在存几万抵几万，比如预存多少送多少，或者送一些家电维修基金，总体来说只是一些促销手段，实际价格目前还没有降。目前还是处在政府、开发商、购房者三方博弈的阶段，购房者也是处在市场观望的阶段，但是上半年成交情况，只要定价合理的楼盘成交情况还是不错的，但是如果是亮点不明显，价格高于预期的楼盘，成交情况就不太理想。价格没有太大下降

    您认为房企的高库存和积极入市，会否引发一轮降价？

    谭艳莉：城市需求来看，目前全国仍然有六个城市还在限购，深圳就在其中，深圳每年供应量有限，住宅供应主要靠城市更新和土地整备，城市更新项目的周期比较长，成本比较高。深圳近几年几乎没有住宅用地入市，2014年1-8月总共成交18块地，商业办公用地13块。

    深圳新房库存逼近4万套

    2014年1-8月，深圳新建住宅预售面积212万平方米，成交面积超过192万平方米，截止8月31号，深圳市住宅库存37010套，按照之前12个月的销售数据计算，存量房12.5个月可以消耗完，降价的可能性很小。

    深圳的确在全国城市当中有特殊性，土地供应量非常有限，周期也长。我们看看二手房的情况。二手房市场会不会受到影响，价格会不会实惠一些呢？

    谭艳莉：上半年二手房均价25865左右，环比上涨8%左右，每个月成交量大约是5000-6000套，比一手房成交套数多。成交价格7月大概29000多，8月已经超过了3万，成交均价比一手房要高一些的。

    也就是说深圳的住房需求还是很旺盛？

    谭艳莉：目前城市更新的项目或者入市项目集中在龙岗、坪山、西乡等区域，这些区域完善需要时间，对改善型客户更愿意选择成熟区，福田南山罗湖二手房成交旺盛，盐田区比较少，拉低了成交量和均价。

    楼市限贷松绑 房贷下限7折利率优惠？

    除了开发商跃跃欲试，主动需求机会之外，信贷政策也有所松动，银行也在逐步推出房贷利率优惠。

    在金九银十，房企纷纷加大市场供应量的同时，银行也在“助力”市场。中国银行从9月18日起首套二手房房贷利率可享9.7折优惠；花旗银行推出在该行存款80万元，即可享受首套房贷利率9.5折优惠；汇丰银行则没有附加条件，首套房贷利率就享9.5折优惠。值得注意的是，主流做房贷的国有银行，房贷利率都已回归基准利率。

    房贷利率优惠，应该能在一定程度上减轻购房者的压力。但是能减轻多少？如何解读这一优惠？

    谭艳莉：利率优惠主要和银行额度有关，央行喊话之后，四大行逐步放开了额度加快了审批速度，其他银行应该也会逐步放开这种优惠。对于刚需的购房者和首套房购房者来说，利率优惠可以节省购房成本包括后续供方的压力。能有多大优惠主要是取决于发展商定价的考虑。

    会不会有更多的银行在利率上面呈现一个放开的趋势？或者优惠幅度更大？

    谭艳莉：四大行或出新政，楼市限贷松绑，房贷还清算首套。虽然多地放开限购，但是8月份整个成交还是比较冷清，房贷松动有利于自住和改善的需求，至于多大优惠，还要看各家银行贷款的额度包括客户资信的情况。理论上是这样，但是深圳销售情况比较乐观，短期也不会放松限贷，深圳还需要一定时间才能享受优惠。

    能不能给我们想置业的朋友一个购房建议？

    谭艳莉：深圳下半年预计有50个项目入市，不排除一部分企业为了完成销售目标加大促销力度，建议准备好及时入手，一旦出现合适的促销赶紧出手。

    金九银十购房时机好还是等到年底好？

    谭艳莉：金九已经失色了，成交不算好，十月应该有28个楼盘入市，也要看优惠政策，是否符合心理预期，对于符合心理预期的，可以考虑出手的。

    房地产的金九银十今年看来要有所改变了，在国家政策调控下，房地产市场有了很大变化，我们的思路应该也有些调整了，无论如何购房都要根据您手中的资金情况和您的需求来决定。

   珠海楼市限购政策部分松绑

    取消中心城区144平米以上、新城区购房的社保和纳税证明

    来源：南方都市报 作者：蓝辉龙 陈育

    昨晚10时14分，珠海市住房和城乡规划建设局在官网公布消息，宣布调整房地产市场调控“双限令”，取消在中心城区面积144平方米以上、以及新城区范围内购房的社保或纳税证明。符合珠海人才目录的非本市户籍居民，可在中心城区购买1套商品房。

    南都讯 昨晚10时14分，珠海市住房和城乡规划建设局在官网公布消息，宣布调整房地产市场调控“双限令”，取消在中心城区面积144平方米以上、以及新城区范围内购房的社保或纳税证明。符合珠海人才目录的非本市户籍居民，可在中心城区购买1套商品房。

    这份名为《进一步加强我市住房保障和供应体系建设的意见》的文件，由珠海市政府办公室的名义印发，决定对原有的限购、限价政策作出调整。这是广东省继佛山之后，第二个对房地产调控“松绑”的城市。目前，全国只有北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市未取消限购。

    符合人才目录非本市户籍者可买一套房

    根据《意见》，从9月26日起，为释放有效需求，在珠海中心城区（香洲、吉大、拱北、新香洲、前山）购买144平方米以上（含144平方米）的商品住房，不再需要提供社保或纳税证明，严格控制并逐步减少中心城区生产性用地和房地产住宅项目用地供应。

    为鼓励和引导居民到新城新区安居，新城新区（横琴、南湾、唐家湾、西部地区）范围内，购买商品房不再需要提供社保或纳税证明，并以中小户型的配置引领新城新区住宅发展规划。

    此外，为更好吸引各类人才，在珠海投资创业、工作就业的非本市户籍居民，符合珠海人才目录的，可凭投资创业、工作就业等相关凭证，在中心城区购买1套商品房。

    此前珠海实行“限购”+“限价”政策

    珠海“双限令”始于2011年11月1日。包括限购和限价。其中限购具体内容为：珠海市户籍居民家庭、可提供购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个税缴纳证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房；不能提供相应个税缴纳证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在香洲主城区内购房。

    限价内容则为：房企应将商品房预售价格报价格主管部门备案，持同意备案的文件向商品房预售管理部门申请预售。报备项目的住房平均价格超过珠海2011年度房价控制目标（11285元/平米）的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

    观点

    “珠海并非完全放开限购”

    “仔细看了政策，发现珠海并不是完全放开限购，而是依然保持限购，不过是‘有条件的限购’。”珠海左岸地产总经理李炳亮表示。

    新政策规定购买144平方米（含144平方米）以上的商品房不再需要提供社保或纳税证明。李炳亮称，珠海主城区目前没有多少中小户型的楼盘供应，滞销的楼盘主要是大户型，所以新政的部分松绑，也为珠海主城区的大户型指了一条明路。

    李炳亮认为，目前珠海的楼价已处于全国高位，所以相信政府也有一定压力，如果全面放开限购，在政治上可能会踩到红线。“此前被限购的主城区如今只要放开大户型的购买，就解决90%以上的问题了，所以选择144平方米以上的户型放开，一方面不踩红线，另一方面切切实实解决了主城区大户型滞销的现状，为大户型豪宅提供了利好空间，所以预计未来的大户型也能比较畅销。”

    此外，也有珠海地产商表示，如今珠海“限购令”松绑对于楼市影响不大。“以前珠海‘双限令’出台时，很多开发商营销人员都要连夜赶回公司开会，但如今很多人都很淡定，说明反响不大。”

    “北上广深也存在局部放松的必要性”

    珠海仅是“部分松绑”，本轮房地产调控的全国46个限购城市中，目前依然坚守“限购令”的还有北京、上海、广州、深圳等四大一线城市以及三亚这个有投资需求的宜居型城市。而在近日召开的房地产论坛上，广东省房地产协会会长蔡穗声也表示，珠海可以退出限购、限价政策，广州深圳可以有序地退出限购限价政策。

    事实上，今年以来，全国楼市低迷情况明显蔓延，多个城市的成交量和楼价均有回落，部分城市的商品房库存也明显增加，以佛山、武汉等为代表的城市纷纷解除“限购令”。

    国家统计局近期公布的数据显示，今年以来，全国多项地产指标均明显下滑———今年1-8月份，全国房屋新开工面积同比下降10.5%；商品房销售面积同比下降8.3%，降幅比1-7月扩大0.7个百分点。

    此外，商品房销售额下降8.9%，降幅比1-7月扩大0.7个百分点。此外，截至8月末，商品房待售面积比7月末增加930万平方米。而在7月末，商品房待售面积比6月末增加802万平方米。这显示，楼市库存压力增加。

    近两个月以来，大多数城市的楼价也都有所下跌———国家统计局近期发布的8月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，价格环比下降的城市有68个，持平的1个，上涨的1个。

    “珠海限购放松是必然的事情，甚至可以说，珠海作为一个二三线城市，早就应该取消限购了。北上广深等一线城市也存在着局部可以放松的必要性，要是等到太晚才取消，意义也就不大了。可以说，全国放松限购政策是一个趋势，接下来相信其他城市也会跟进珠海的。”资深房产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，全国多个城市取消限购政策，对于楼市的成交量回暖有一定帮助。“但一定要采取相应配套政策，不要让开发商借这个机会把房价往上拉，因为拉高了房价就会牺牲掉成交量。”

    背景

    上半年珠海主城区一手房网签量跌四成

    今年以来，坚挺的珠海房价开始有所松动，主城区一手房网签量大跌，上半年同比下降了41.9%.珠海市政府担心，房地产市场不景气，下半年的土地能否顺利出让存在很大的不确定性，或将对政府的投资计划带来影响。

    坚挺房价今年开始松动

    在“双限令”出台前，珠海房价经历了飞速上涨的过程。“双限令”实施一年后，商品房销售均价基本维持在了11285元/平方米的限价“安全线”以下。

    不过，为了应对“双限令”，珠海的开发商大多与买房者签毛坯和装修两份合同，“应声下降”的统计数据都不包括装修价格。因此，珠海近几年的房价还是较坚挺。今年3月，南都记者走访发现，珠海市区楼盘绝大多数的售价都已超出“限价令”规定。

    今年下半年以来，在全国房地产的“冷冬”中，珠海的房价也开始有所松动，部分楼盘打折。今年上半年，珠海主城区新建商品房共网签2386套，比去年同期的4113套下跌了41.9%.

    土地财政“鸦片”想戒不易

    在房地产市场“下行”声中，珠海的卖地收入也受到影响。南都记者统计发现，今年上半年，珠海政府卖地收入只有65亿元，与去年同期的84亿元相比下降22%.

    今年7月，珠海市财政局局长周昌在报告中表示，下半年市本级土地出让能否顺利进行存在很大的不确定性，将对市政府投资计划项目的实施带来不利影响。

    2013年珠海“两会”期间，有人大代表提出给楼市“松绑”，市委常委、常务副市长刘小龙当时回应，房地产业对于地方政府来讲，就跟鸦片一样。珠海对房地产业的依赖太大，宛如吸毒，导致一有宏观调控，珠海的经济和财政收入就大受影响，如今珠海正是在“戒毒”。