房地产企业所得税税收收入占县市级税收收入比重越来越大。近年来，房地产企业发展迅速，成为拉动地方经济发展的重要力量和税收新的税源增长点，其税收征管也应日益成为地方政府关注的重点。

一、房地产行业经营的主要特点

房地产行业需要资金量大，经营周期长，预收预付账款多，经营方式多样。其主要特点有：

（一）预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。没有预收账款房地产开发企业就无法进行再投入，也谈不上快速发展。预收房款、售楼花等是主要方式。

（二）销售经营方式多样。表现为分期收款销售、委托代理销售、会员制销售等等。如，部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。

（三）多种经营与混业经营并存。当前房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业，又有加工业；既有房屋销售，又有物业管理服务。

（四）房地产开发工期长、投资大。很多工程要跨年度完成。

（五）财务管理水平低，资金收支渠道多样。一些房地产企业由于资金调配的需要，经常在不同的金融机构多头开户。

（六）经营规模大，跨区域经营。

二、房地产企业所得税偷逃税的主要表现

（一）隐匿预收房款。一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入。二是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其它银行帐户。房地产开发企业最终会因购房者开具发票而作收入处理，但减少了当期收入，减少了当期应缴税金。三是将预收的定金以购房者的名义存入银行，改头换面，不作预收款申报收入。

（二）隐瞒销售收入。一是房地产企业与销售公司联手，将部分房款存到销售公司账上，少开票，暂不作房地产企业销售收入。二是房地产企业价外收取的代收费用不符合代收代缴规定的，另用自制凭证收取不入账或挂往来账上。三是房地产企业所得税收到银行拨付按揭款后不及时入账，开成账外收入，或挂“短期借款”科目。

（三）延迟结转收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间。部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这种两种做法在房地产企业较为普遍，《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）（以下简称国税发31号）明确了完工产品的三个条件，新文件有效地遏制了企业故意延迟结转收入的现象。

（四）成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多，构成复杂，专业性强。主要有四种情形：一是开发项目分期进行，对先期开发部分的成本确认困难。二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。部分企业存在开发成本的实际支出数明显超过工程预算，企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度。三是开发企业人员变动频繁，公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节，投资人和企业财务人员变动频繁，相关资料保管不善，对审核中发现的有些问题无法给出合理的解释，造成税务部门审核难。四是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。有些企业费用中出现大量的办公费支出、劳保用品支出以及工资支出等，没有附物品采购明细，没有详细的人员用工明晰表，明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出，使不合法变为合法的现象。

（五）人为多结转销售成本。一是加大先期开发成本费用。现在大部分开发企业均以项目为点实施分期滚动开发，这就给企业人为加大先期开发费用有机可趁。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同付清土地出让金、拆迁补偿费，在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本。二是预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金的时间价值，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款，因此开发企业也就无法取得对方的合法票据，他们会从自身利益考虑，根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。这两种行为都违背了国家税务总局《关于开发业务征收房地产企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第八条第4款和第5款规定，即：要求开发产品成本必须真实、合法的基本原则。由此带来的后果是加大可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本，减少了当期应纳税所得。

（六）混淆期间费用和开发成本。主要表现为：一是混淆开办费、开发成本和期间费用。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除。二是混淆当期费用和开发成本。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，如有些开发企业将售楼部、样板房的装修费用未单独核算时，企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。

（七）财务核算欠规范。会计科目设置和运用较为随意，“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。

（八）视同销售行为不确认收入。如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等现象。

（九）利用关联关系转移利润。一是成立仍属于自已的房地产销售公司，转移利润，少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。  

（十）依法纳税意识不强。房地产企业没有把及时向税务部门报告开发销售进展情况当作企业应尽的责任和义务。

三、加强房地产企业所得税征收管理的建议

（一）加强房地产企业日常监管。在开发初期，税务机关可要求房地产开发公司上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报季度存量房产盘点表，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。

（二）强化税务人员培训，提高所得税征管水平。房地产企业所得税征管对税务部门来说是一个系统工程，行业发展迅速，税收管理难度大，对税务人员业务素质要求高，就需要培养一批既精通房地产业务、又熟悉相关税收政策的高素质的税务人员，不断提高所得税管理水平。加强一线管理人员和稽查人员的业务培训成为当务之急。

（三）努力实现职能部门的信息共享。政府要从规范、引导房地产业健康发展的高度，加强和完善法制建设，支持相关职能部门依法对房地产业的管理，逐步建立起税务与国土、建设、规划、房管等部门信息交流制度，实现从工商登记——立项——审批——征地——开工——预售等信息的共享。这样既规范了房地产企业的经营行为，又有利于相关职能部门的管理，为税务部门及时掌握房地产企业的开发信息、开发进展，强化动态监控提供保障。

（四）加大对税收违法行为的打击力度。税源管理部门利用纳税评估等管理手段，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重的移送司法部门追究相关法律责任。

（五）进一步完善房地产管理的税收政策。提高预计税毛利率，增加税收成本，促使企业尽快结算工程成本款项、取得合法凭证，及时竣工决算，提高税收征管效率；按项目汇算清缴、多退少补。鉴于房地产企业每个项目都不可能在一个年度完成的实际，允许跨年度、按项目结束年度作汇算清缴，使计税成本一次性准确结转，汇缴结束后不再准予补充申报抵扣项目工程的计税成本；严肃税务鉴定报告制度，明确对不附送税务鉴定报告的房地产开发企业处罚依据，严肃查处虚假或错误鉴定报告造成的偷税行为；明确滞后取得的以往年度的工程款是否可以做税前扣除，如何进行税前扣除。

（六）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

（七）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按房地产企业所得税核定征收办法核定税款征收。

(责任编辑：洛熙)